土地是城市发展的宝贵资源，如何唤醒“沉睡空间”，让低效用地焕发新生，是城市更新进程中的一道必答题。近年来，南京通过盘活存量资源、优化空间布局，探索创新盘活利用存量土地的政策机制，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，走出了一条生态优先、产业焕新、民生改善的可持续发展之路。

为及时总结推广典型经验，我们策划推出了【土地焕新记：唤醒沉睡空间的十大密码】专栏，逐篇解码低效用地再开发南京经验。今天推出的案例是：建邺区所街公交场站低效用地再开发项目。

公交场站里也可以购物、喝咖啡、休闲娱乐？

近日，南京市内首个公交场站TOD项目——所街综合体完成全部建设任务，将于年底正式投入运营。作为全市首个公交场站综合开发项目，将成为兼具公交驿站、办公酒店和市民休闲为一体的“城市活力引擎”。

基本情况

项目位于应天大街与江东中路交叉口西南侧，原为“南京公交集团”所属的所街公交场站用地，地块形状规整，四至清晰，土地登记面积4734.04平方米，为划拨街巷用地。再开发前为单一功能的地面公交场站，地上建筑面积606平方米，包括两层站房及单层管理用房，其余为场坪。建筑及设施老旧，土地利用率低，容积率仅0.13。

根据区域发展定位及地块区位条件，通过控详调整，将原地块规划性质调整为商办混合用地，明确容积率、建筑密度等条件，要求配建不少于4500平方米的公交场站，退让北侧道路，地块面积减至4359.5平方米。原有土地使用权人补缴地价后，协议出让至其全资子公司南京公交房地产开发公司实施再开发。项目建设采取TOD+复合利用模式，建设建成一栋9层公交场站与精品酒店综合楼，总建筑面积15260平方米，容积率2.70；1-3层为公交场站，4-9层为精品酒店，地下1层设置93个机动车停车位，建筑周边及裙楼顶部设置景观绿地。

主要做法

合理调整规划条件

根据区域定位及地块区位条件，使地块的规划性质复合化，合理设置规划条件，优化功能用地比例。中心城区人流量大，商业需求旺盛，原有单一的公交服务功能无法发挥区位优势，调整后为地块的复合利用奠定了基础。

合理设置供地方式

依据低效用地再开发文件精神，本项目经批准由原土地使用权人补缴地价后协议出让至其全资子公司名下实施再开发。

合理设计开发方案

根据公交场站综合开发及TOD的开发模式，将公交场站与商办设施相结合，既能改善公交服务，又能实现经济产出用于公交设施的建设与运营。

取得成效地利用强度

从单一、平面的利用转变为复合、立体的利用，容积率从0.13提高到2.7，建筑密度从13%提高到45%。块经济

从基本无经济效益，到引入多种城市功能，土地的经济产出大幅提升，单位面积土地产出预计超1000万元/公顷。

从与周边地块不协调、影响市政道路退让，到依据区域定位和地块条件，协调周边关系，使区域用地结构合理性得以提升。

从露天换乘变为室内或半室内，提高安全性、便捷性，腾挪出面积用于城市绿化，改善了城市环境。

经验创新点

本项目设计出“TOD+公交商办复合+低效用地再开发”的开发模式多用于地铁建设，但城市公交领域案例较少。本项目表明，TOD模式用于公交领域可提高功能与产出，达到节地效果，而且相比地铁上盖，投资小、选址灵活，具备政策支持与现实的可行性。